Divisione Immobili

Divisione immobili: è lo strumento con cui si perviene allo scioglimento di una situazione di comunione attraverso l’assegnazione a ciascun partecipante di una porzione dei beni oggetto della comunione.
Con la divisione immobili, insomma, si pone termine alla comunione, e ogni partecipante a questa (comunista o comproprietario, nel caso di proprietà) ottiene la piena ed esclusiva proprietà di una parte determinata del bene o di beni comuni corrispondente al valore della quota di diritto che gli spettava sul patrimonio comune.

Alla divisione immobili, normalmente, si perviene su richiesta di almeno uno dei partecipanti: è regola generale, infatti, che ogni comunista può, in qualsivoglia momento, chiedere la divisione dei beni comuni (questo principio ha però certe eccezioni). Lo scioglimento si realizza mediante un contratto (divisione amichevole o consensuale) o, in caso di mancato accordo, con una causa, un particolare procedimento giudiziale che termina con una decisione, un provvedimento del giudice (divisione giudiziale).
La divisione è regolata dalle norme stabilite per la divisione ereditaria (artt. 7 13-768 c. civ.), purché non siano incompatibili (art. 1116 c. civ.) con quelle che regolano la comunione (artt. 1100-1139 C.c.).

Di divisione immobili si parla anche con riferimento alla comunione dei beni tra coniugi di cui agli artt. 159 e segg. c. civ., modificati dalla L. 19.5.1975, n. 151; allo scioglimento delle società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice.
Il procedimento giudiziale di divisione è regolato dagli artt. 784-79 1 c. proc. civ. e ad esso devono necessariamente essere chiamati tutti i partecipanti alla comunione (si parla di litisconsorzio necessario), nonché, se vi sono, tutti i creditori opponenti. Se non vi sono contestazioni sul diritto alla divisione, questa viene disposta con ordinanza dal giudice istruttore, che dirige anche le operazioni di divisione; altrimenti la decisione è rimessa al collegio.

Rammentiamo la norma del diritto ereditario applicabile ai casi di divisione immobili della comunione.

Art. 720 Immobili non divisibili “Se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto”.
Il giudice istruttore, avvalendosi eventualmente della collaborazione di un esperto e previa – se del caso – vendita all’incanto (cioè all’asta) dei beni immobili o mobili comuni, predispone un progetto di divisine immobili per  quoteo o  lotti, su cui possono pronunciarsi i compartecipi alla divisione e i creditori intervenuti.
In mancanza di contestazioni o quando queste siano state definite, il progetto di divisione immobili cosi determinato viene dichiarato esecutivo e a esso devono uniformarsi le parti interessate.