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Responsabilità del condominio: risarcimento caduta scale

responsabilità del condominio In presenza di materiale caduto dal soffitto e dalle pareti della scala condominiale, sussiste la responsabilità del condominio. La domanda risarcitoria di un condomino caduto e infortunatosi non può essere rifiutata per assenza di testimoni, ritenendo non provato il nesso causale. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 9140/2013, accogliendo sotto questo aspetto la doglianza della ricorrente.

Quando sussiste la responsabilità del condominio

Secondo la Cassazione, infatti, “in casi quali quello di specie la causa è sempre individuata presuntivamente in relazione al contesto”. “Così, ad esempio – prosegue la Corte -, se un’autovettura slitta in un punto della strada dov’è presente del brecciolino, la causa dello slittamento ben potrà essere attribuita alla presenza di quel materiale anche se non vi siano stati testi che abbiano assistito alle modalità del fatto. Lo stesso vale per le cadute su pavimento bagnato, o lungo scale con gradini sconnessi e così via”.

Dunque, il vizio della motivazione sta “nell’aver escluso la sussistenza di nesso causale solo perché non v’erano testi che avessero assistito alle modalità della caduta (il che dipende esclusivamente dal caso), senza scrutinare se a diverse conclusioni potesse in ipotesi pervenirsi sulla scorta dell’apprezzamento di fatti idonei ad ingenerare presunzioni, così consentendo di inferire la ricorrenza del fatto ignoto (causa della caduta) da quello noto (presenza di materiali di risulta) alla luce delle nozioni di fatto comune esperienza, che integrano com’è noto una regola di giudizio”.

Anche se, prosegue la Corte, il giudice di merito avrebbe ben potuto considerare che “la qualità di condomina della persona incorsa nella caduta, come tale a conoscenza della pericolosità del contesto … imponesse una particolare cautela nell’affrontare la discesa delle scale e di ravvisarne per tale via il concorso nell’accadimento del fatto”.

Non è rara l’ipoteri di responsabilità del condominio per infortuni ai condomini o terzi che percorrono gli spazi condominiali.

Talvolta la soluzione è particolarmente evidente. In altri casi, però, è necessario compiere un’indagine, verificando anche la condotta (attiva od omissiva) del danneggiato e le sue conseguenze nella concreta dinamica del fatto dannoso. I principi generali. Se un condomino o un terzo, a causa della mancanza di adeguata manutenzione e/o di cautele, si infortuna, sorge a carico del condominio l’obbligo di risarcire il danneggiato. Infatti il condominio, in quanto proprietario, è anche custode di tutte le parti comuni dell’edificio e, pertanto, è responsabile per tutti i danni cagionati dalle cose in custodia. È bene precisare, però, che detta responsabilità del condominio sussiste essenzialmente sulla base di due presupposti: un’alterazione del bene condominiale che per le sue particolari caratteristiche determina la configurazione nel caso concreto della c.d. insidia o trabocchetto, e l’imprevedibilità ed invisibilità di tale «alterazione» per il soggetto che, in conseguenza di detta situazione di pericolo, subisce un danno. Tale responsabilità del condominio, quindi, ricorre non per il comportamento del custode ma se nella parte comune condominiale si verifica una situazione che può procurare danni al singolo condomino o a terzi; in ogni caso è necessario che il bene comune, pur combinato con l’elemento esterno (ad esempio le scale rese pericolose dalla caduta di olio, sapone, fogliame), costituisca la causa o la concausa del danno. La norma di riferimento per tali fattispecie, infatti, individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva (art. 2051 c.c.), con la conseguenza che il semplice fatto della custodia di un bene comporta la chiamata in causa del custode per i danni dalla stessa cagionati, salva la possibilità di provare il c.d. caso fortuito, ovvero che il nesso eziologico sia da imputare ad altra causa concorrente e imprevedibile. Di conseguenza, come confermato dalla Suprema corte nella sentenza n. 5977/2012, mentre spetta al danneggiato la prova del nesso causale tra il bene in custodia e l’evento lesivo, il presunto danneggiate può soltanto essere ammesso a provare la ricorrenza, nel caso specifico, di un’ulteriore elemento causale, imprevisto e imprevedibile, che abbia condotto al verificarsi dell’incidente (per precedenti sentenze conformi si vedano: Cassazione n. 6753/2004 e n. 5910/2011). Quando il condominio è responsabile: casi concreti. Alla luce dei principi sopra espressi risulta evidente che ricorra la responsabilità del condominio nel caso in cui, per la scarsa illuminazione di una parte condominiale, un condomino (o un terzo) non abbia visto un muretto e sia precipitato lungo il vano scale o sia scivolato su una macchia di olio non visibile perché ricoperta da polvere o caduto a causa della presenza di acqua e sapone sui gradini, soprattutto se la particolare colorazione scura del marmo non renda immediatamente percepibile, provenendo dall’interno, la presenza dell’acqua sul pavimento. Lo stesso dicasi se i danni sono arrecati da sporgenze rispetto al piano di calpestio (in particolare un gancio, inserito in uno dei gradini della scala relativo ad un cancello normalmente chiuso) o nuovi manufatti collocati sul pavimento del cortile che per la posizione e per la novità dell’installazione presentino i caratteri dell’insidia. Allo stesso modo sussiste la responsabilità per i danni derivati ad una persona dalla caduta dalle scale per l’improvviso spegnimento della luce determinato da un sistema di illuminazione ad intermittenza. In ogni caso costituisce imprudenza da parte del condominio lasciare stabilmente e consapevolmente una rampa di scale in condizioni di scarsa luce in quanto è prevedibile che gli utenti possano non avvedersi dell’eventuale presenza, sui gradini, di sostanze idonee a determinare scivolamenti o slittamenti. E ancora, è stata riconosciuta la responsabilità in questione nel caso in cui un mobile casellario si è rovesciato provocando danni ad un residente o in relazione all’infortunio occorso ad un soggetto caduto su una rampa condominiale di accesso ad un’autorimessa, a causa della presenza di una macchia di olio non visibile. Quando il condominio non è responsabile. Il condominio-custode non può sottrarsi a responsabilità semplicemente dimostrando di essere stato diligente nella custodia del bene condominiale, ma deve provare che l’evento sia imputabile ad un caso fortuito, il quale può consistere in primo luogo in un fattore esterno che, interferendo nella situazione in atto, abbia di per sé prodotto l’evento, quale il fatto di un terzo o la forza maggiore (un evento atmosferico eccezionale). Così il condominio non è responsabile per danni subiti da un condomino a seguito della caduta sui gradini d’ingresso del caseggiato dovuto alla presenza di materiale scivoloso abbandonato sul posto da terzi. Ma il fortuito può consistere anche nella condotta dello stesso condomino danneggiato che non si attenga a norme di comune prudenza. Così, in applicazione di tale principio, si è esclusa la responsabilità del condominio, in un caso di evidente comportamento colposo del condomino che, pur potendo verificare in condizioni di normale visibilità la particolare scivolosità del pavimento delle scale, non abbia prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi. Alle stesse conclusioni si deve pervenire nel caso in cui la caduta negli spazi condominiali sia avvenuta per colpa del condomino o terzo, qualora questi si sia inoltrato nonostante la scarsa visibilità, omettendo di procedere con la dovuta attenzione per affidarsi alla propria conoscenza dei luoghi o abbia abbandonando il vialetto comune e, al fine di raggiungere più velocemente la sua auto, abbia scelto un percorso diverso tra fioriere e gradini

La Suprema corte, a Sezioni unite (14319/2011),ha stabilito che: “L’istituzione da parte dei Comuni, previa deliberazione della Giunta, di aree di sosta a pagamento ai sensi dell’art. 7, comma 1, lettera f), del d.lgs. 30 aprile 1992, n. 285 (codice della strada), non comporta l’assunzione dell’obbligo del gestore di custodire i veicoli su di esse […]

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Scioglimento della società. La società semplice può sciogliersi nei seguenti casi: – quando è decorso il termine di durata fissato nel contratto sociale, salvi i casi di proroga della società, sia in via espressa che tacita; – quando è stato conseguito l’oggetto sociale o è sopravvenuta l’impossibilità di conseguirlo (ad esempio un’insanabile discordia tra i […]

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  artt.1158 ss. C.C. Cos’è l’usucapione? E’ un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un bene immobile (case terreni o loro parti). Grazie all’usucapione possono divenire definitive e legittime situazioni di fatto perpetuatesi nel tempo. Dunque, per esempio, acquista il diritto di proprietà su un terreno intestato […]

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